Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Коды ОКВЭД содержатся в документе с названием «ОК 029-2014 (КДЕС ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности». Он утвержден приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст. Последняя версия классификатора кратко именуется ОКВЭД 2.

Эти коды нужны государственным органам статистики и иным контролирующим органам для решения конкретных задач: сбора и обработки статистических сведений, определения права на получение налоговых льгот, применение спецрежимов и т. д.

Узнайте, где и как применяются различные коды:

Основные и дополнительные коды ОКВЭД

В ЕГРЮЛ/ЕГРИП выбранные хозяйствующими субъектами основные и дополнительные коды ОКВЭД отражаются в отдельных разделах:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Определяя, какой вид деятельности ОКВЭД выбрать в качестве основного, популярным критерием выступает доход, хотя могут применяться и другие показатели.

Учитывая, что видов деятельности может быть несколько, все остальные коды ОКВЭД будут считаться дополнительными и размещаться в отдельном разделе госреестра.

Сколько кодов указывать в заявлении

Коды ОКВЭД обязательно указывать в заявлении на регистрацию, представляемом в налоговый орган. Формы заявлений утверждены приказом ФНС от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@. Для компаний применяется форма Р11001, для ИП — форма Р21001.

Для отражения кодов ОКВЭД в заявлении отводится отдельный лист: лист И в форме Р11001 и лист А в форме Р21001:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

При заполнении кодов необходимо указать не менее четырех цифровых знаков по ОКВЭД 2.

Выбор кодов и их разделение на основной и дополнительные компания или ИП производят на свое усмотрение. В законодательстве нет ограничений по их количеству и видам. Однако следует учесть риски, о которых мы расскажем далее. 

Оквэд при сдаче в аренду нежилых помещений, техники и оборудования

Посмотрим, как из ОКВЭД 2 выбирать нужные коды в зависимости от вида деятельности.

Сдача в аренду недвижимости

Классификатор предусматривает несколько кодов ОКВЭД по сдаче в аренду нежилых помещений:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Коды предусмотрены разные в зависимости от вида недвижимого имущества — жилое или нежилое.

Сдача в аренду спецтехники

При выборе кодов ОКВЭД по аренде спецтехники необходимо учитывать нюансы договора аренды (к примеру, аренда спецтехники с экипажем или без него).

Для поиска кодов могут использоваться несколько разделов классификатора. Например:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Посмотрите, какие объекты относятся к спецтехнике и что учесть при оформлении ее аренды и эксплуатации:

Сдача в аренду оборудования

Коды ОКВЭД по аренде оборудования следует выбирать из группы 77 «Аренда и лизинг» ОКВЭД 2 в зависимости от назначения оборудования:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Код 77.39 объединяет несколько подгрупп: аренду двигателей (турбин, станков, приборов), торгового оборудования и т. д.

Если оборудование сдается в аренду с оператором, применяются коды из других групп классификатора.

Сдача в аренду автотранспорта

Коды ОКВЭД по аренде автомобилей (без водителя) подбираются из группы 77 «Аренда и лизинг» и иных групп классификатора. К примеру:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Можно ли подобрать коды ОКВЭД онлайн, узнайте в этом материале.

Чем опасны лишние или недостающие коды в госреестре

Важно содержать в порядке список кодов ОКВЭД в ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Это убережет от лишних расходов, избавит от повышенного внимания контролеров и снизит риск потери выгодных контрактов:

Как выбрать ОКВЭД: сдача в аренду жилья, другие коммерческие операции

Отсутствие кодов ОКВЭД в государственном реестре не является критичным для осуществления той или иной деятельности. То есть это не лишает компанию или ИП права заниматься иными видами деятельности и не означает получение необоснованной налоговой выгоды (письмо ФНС от 22.08.2019 № СА-17-2/229@).

Однако необходимость и важность правильного указания в ЕГРЮЛ верных основного и дополнительных кодов ОКВЭД нашли подтверждение в 2020 году в ситуации с получением «коронавирусной» господдержки — когда в выписке была заявлена одна основная деятельность, а по факту основной она не являлась. В результате компании и ИП, у которых основной ОКВЭД по данным ЕГРЮЛ/ЕГРИП не попал в число наиболее пострадавших видов деятельности, испытывали сложности при получении или вовсе не смогли претендовать на отдельные виды помощи и налоговые послабления.

***

Коды видов экономической деятельности компании и предприниматели выбирают самостоятельно из классификатора ОКВЭД 2. К примеру, набор цифр 68.20.2 означает код ОКВЭД по сдаче в аренду нежилого помещения. Основные и дополнительные коды отражаются в госреестре. Если они отражены неверно, могут возникнуть проблемы.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Бизнес».

Источники:

  • ОК 029-2014 (КДЕС ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, утв. приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст
  • приказ ФНС от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ОКВЭД код 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда вы будете перечислять 13% с каждого арендного платежа.

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

До 30 апреля следующего года физлицу надо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля — заплатить налог.

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры ИП на УСН также придется заплатить 6% налога.

Для ПСН нужно взять специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если применяете ОСНО, вы должны платить только НДФЛ. Ставка налога будет такой же, как если бы вы сдавали квартиру как физлицо, — 13%.

Но при исчислении налога вы можете учесть расходы от предпринимательской деятельности. Платить НДС с полученного дохода вам не нужно.

Если решите продавать квартиру и выполните правило о минимальном сроке владения, платить НДФЛ не придется. НДС при продаже квартиры тоже не платится.

Ип сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?

В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.

Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Читайте также:  Документы на паспорт (14 лет) в РФ: правовые особенности

Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318. ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО).

При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.

Статья: Освобождены ли ИП от налога на имущество

Усн 

Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить. 

При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.

На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог. 

  • Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков. 

????

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Хочу попробовать

Ип на патенте

На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.

Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.  Порой предприниматели берут патент на срок аренды.

Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.

  Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере. 

Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.

Ип на осно

Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит. Ип на осно платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д.

Если они есть, общая система может стать выгодной. Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽.

В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.

Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.

Что с кассой

Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки. На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.

  Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.  ИП обжаловал постановление инспекции в суде.

Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.

Дело № А60-49011/2017

Статья актуальна на 16.09.2021

Операции с недвижимым имуществом

Выбирая основным видом деятельности для своей будущей компании — «Операции с недвижимым имуществом», необходимо использовать данные коды ОКВЭД.

Обратите внимание, что появились новые коды ОКВЭД 2021, которыми необходимо пользоваться при регистрации компании!

На сайте Консалтинговой компании «Консенсус» представлены новые коды ОКВЭД, которые помогут Вам при регистрации ООО и ИП. Для этого достаточно выбрать, чем будет заниматься Ваша компания, например «Операции с недвижимым имуществом» — и записать в заявление на регистрацию код данного вида экономической деятельности.

Внимание: при заполнении заявления на регистрацию необходимо выписывать коды ОКВЭД с двумя знаками после точки.

Если у Вас возникли вопросы по выбору кодов ОКВЭД и сложности с заполнением заявления на регистрацию ООО и ИП, воспользуйтесь нашими услугами: регистрация ООО или открытие ИП.

68 Операции с недвижимым имуществом
68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10
  • Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
  • Эта группировка включает:
  • — покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков
  • Эта группировка также включает:
  • — разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства
68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
68.2 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20
  1. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
  2. Эта группировка включает:
  3. — сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;
  4. — предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе
  5. Эта группировка также включает:
  6. — строительство зданий для собственного пользования;
  7. — эксплуатацию стоянок для передвижных домов
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
68.20.21 Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества  
68.20.29 Аренда и управление собственным или арендованным прочим нежилым недвижимым имуществом  
68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
68.31
  • Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе
  • Эта группировка включает:
  • — предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества;
  • — деятельность агентов по поручительству
  • Эта группировка не включает:

— деятельность в области права, см. 69.10

68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.32
  1. Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
  2. Эта группировка включает:
  3. — деятельность учреждений по сбору арендной платы
  4. Эта группировка не включает:

— деятельность в области права, см. 69.10; — деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), см. 81.10; — управление объектами, такими как военные базы, тюрьмы и прочие объекты (кроме компьютерного управления объектами), см. 81.10

68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
68.32.3
  • Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества
  • Эта группировка включает:
  • — деятельность по технической инвентаризации жилого фонда;
  • — деятельность по технической инвентаризации нежилого фонда

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Код ОКВЭД для сдачи в аренду собственных и арендованных нежилых помещений

При сдаче нежилых помещений в аренду физическим и юридическим лицам необходимо, чтобы у организации или индивидуального предпринимателя, являющегося собственником, среди разрешенных видов деятельности был открыт ОКВЭД для операций с недвижимостью.

Для этого в классификаторе ОКВЭД 2, используемых в целях регистрации юридических лиц, предусмотрен раздел L «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом». В нем выделяют два основных подкласса для сдачи имущества в аренду и эксплуатацию как физическим лицам, так и организациям-арендаторам.

Первый подкласс 68.2 предназначен для собственников или арендаторов, передающих помещения на условиях субаренды, а второй подкласс 68.

3 включает посредников и агентов, оказывающих услуги по аренде имущества, зданий, офисов на основании договоров и за вознаграждение.

В подразделах кодов выделяют специальные группы для оказания консультационных услуг за вознаграждение на основе заключенных договоров при осуществлении сделок с недвижимостью.

Код ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений в 2020 году:

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

  • При наличии соответствующих кодов экономической деятельности организации и индивидуальные предприниматели имеют право сдавать недвижимость внаем:
  • 1. В качестве собственника;
  • 2. Получать вознаграждение за оказание посреднических услуг;

3. Передавать жилое и нежилое имущество в субаренду.

При этом сдавать разрешено помещения любой категории: жилые квартиры и комнаты, многоквартирные дома, нежилые офисные, складские, торговые и производственные помещения, гаражи и т.д.

Выделяют принципиально новый подход к сдаче имущества в аренду в качестве не офисного помещения полностью, а отдельных рабочих мест. При этом можно сдать внаем полностью оборудованное производственное помещение, а также комнату или класс для занятий, переговорное помещение, кабинет для ведения бизнеса.

Срок аренды будет различаться в зависимости от необходимого времени для выполнения конкретных рабочих и производственных задач. При этом собственник помещений может контролировать процесс своевременной уплаты коммунальных и арендных платежей.

Специалисты компании «Правовой статус» готовы помочь в оформлении и государственной регистрации договоров аренды и субаренды нежилых помещений.

Оквэд для сдачи в аренду помещений (квартир и офисов). деятельность по операциям с недвижимым имуществом

В процессе регистрации организации (индивидуального предпринимателя) уполномоченный орган (Федеральная налоговая служба) вносит в ЕГРЮЛ или ЕГРИП значения ОКВЭД на основании информации, указанной в заявлении на регистрацию.

Для получения официального подтверждения с перечнем кодов, закрепленных за хозяйствующим субъектом, есть несколько вариантов. Для получения официального подтверждения необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в ИФНС.

Получить выписку можно в онлайн режиме через официальный сайт налоговой службы. Услуга предоставляется бесплатно.

В случае необходимости получения документа, заверенного печатью и подписью ответственного лица нужно предоставить работнику налоговой службы квитанцию об оплате госпошлины за выдачу официальной выписки и заполненное заявление. Ответ будет предоставлен в течение 5 рабочих дней, получить информационное письмо Росстата.

Для получения официального подтверждения нужно обратиться в отделение Росстата, предварительно собрав необходимый пакет документов:

  1.  Для индивидуальных предпринимателей:
    • паспорт;
    • свидетельство о присвоении ИНН;
    • выписка из ЕГРИП;
    • свидетельство о государственной регистрации.
  2. Для организаций – свидетельство о присвоении ИНН, свидетельство о государственной регистрации, устав, паспорт директора компании, доверенность (при необходимости).
  3. Если нет желания и возможности заниматься получением документов самостоятельно, можно поручить эту работу специализированным организациям.

Коды ОКВЭД необходимы в следующих случаях:

  • открытие расчетного счета в банке;
  • предоставление бухгалтерской;
  • налоговой и статистической отчетности в ИФНС и Росстат;
  • проведение банковских платежей;
  • осуществление внешнеэкономических операций;
  • изменение юридического адреса (адреса регистрации) хозяйствующего субъекта;
  • открытие обособленных подразделений, филиалов, представительств, изменение личных данных индивидуального предпринимателя или наименования предприятия.

Пользоваться классификатором очень удобно, так как в нем похожие виды деятельности сгруппированы в отдельные разделы. И для того, чтобы подобрать нужную кодировку, предпринимателю достаточно перейти в нужный раздел и изучить его содержимое.

Но иногда могут возникнуть сложности с подбором шифра ОКВЭД, так как логика заявителя не всегда совпадает со структурой классификатора. В таком случае можно обратиться за консультацией к сотрудникам налоговой службы.

Далее рассмотрим коды, применяемые для некоторых видов аренды.

Основные и дополнительные коды ОКВЭД

Из классификатора ОКВЭД2 для аренды имущества предприниматель сможет выбрать только один код основного вида деятельности. Все остальные виды деятельности будут считаться дополнительными, для них можно указать неограниченное число кодов. Основной считается та деятельность, доход от которой преобладает в сравнении с остальными. Коды можно брать из разных групп и разделов.

От основного вида деятельности зависит тариф, по которому организации придется уплачивать страховые взносы ФСС. Также выбранный шифр ОКВЭД нередко влияет на налоговую нагрузку и необходимость лицензирования.

Сколько кодов ОКВЭД можно указывать в заявлении на регистрацию?

Из классификатора ОКВЭД2 для аренды имущества предприниматель сможет выбрать только один код основного вида деятельности. Все остальные виды деятельности будут считаться дополнительными, для них можно указать неограниченное число кодов. Основной считается та деятельность, доход от которой преобладает в сравнении с остальными. Коды можно брать из разных групп и разделов.

От основного вида деятельности зависит тариф, по которому организации придется уплачивать страховые взносы ФСС. Также выбранный шифр ОКВЭД нередко влияет на налоговую нагрузку и необходимость лицензирования.

Предприниматель сможет указать любое количество кодов ОКВЭД для аренды в 2020 году, их количество ничем не ограничено. Но при регистрации лучше указать только те виды деятельности, которыми организация на самом деле будет заниматься.

Указывать ненужные коды не имеет смысла, так как если со временем направление бизнеса расширится или кардинально изменится, предприниматель сможет без проблем добавить новый код.

Для этого достаточно подать соответствующее заявление в налоговый орган.

Важно, чтобы выбранная кодировка ОКВЭД аренды имущества состояла не менее чем из 4 цифр. К примеру, нельзя указывать код «77.1», правильно – «77.11» или «77.12». Можно указать более детализированный код, состоящий из пяти или шести цифр (если он есть в классификаторе). К примеру «68.20.1», если планируется только аренда жилой недвижимости.

  • Операции с недвижимым имуществом
  • Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
  • Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
  • Эта группировка включает:

— сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;

  1. — предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе
  2. Эта группировка также включает:
  3. — строительство зданий для собственного пользования;
  4. — эксплуатацию стоянок для передвижных домов
  5. Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
  6. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
  7. Аренда и лизинг автотранспортных средств
  8. Аренда и лизинг легковых автомобилей и легких автотранспортных средств
  9. Эта группировка включает:
  10. — аренду таких типов транспортных средств, как легковые автомобили и легкие автофургоны до 3,5 т без водителя
  11. Эта группировка не включает:

— аренду легковых автомобилей с водителем и легких автофургонов с водителем, см. 49.32, 49.39

  • Аренда и лизинг грузовых транспортных средств
  • Эта группировка включает:
  • — аренду таких типов транспортных средств, как грузовые автомобили, тягачи, прицепы и полуприцепы (массой более 3,5 т) и прицепы для жилья
  • Эта группировка не включает:

— аренду тягачей или грузовиков с водителем, см. 49.41

  1. Аренда и лизинг прочих машин и оборудования и материальных средств
  2. Аренда и лизинг сельскохозяйственных машин и оборудования
  3. Эта группировка включает:
  4. — аренду сельскохозяйственных тракторов и машин и оборудования для сельского и лесного хозяйства без оператора, включая аренду машин, включенных в группировку 28.30
  5. Эта группировка не включает:

— аренду сельскохозяйственных тракторов и других видов машин и оборудования для сельского и лесного хозяйства с оператором, см. 01.61, 02.40

Аренда и лизинг строительных машин и оборудования

Эта группировка включает:

— аренду строительных машин и оборудования без оператора, включая подъемные краны, строительные леса и рабочие платформы без их установки и демонтажа

  • Эта группировка не включает:
  • — аренду строительных машин и оборудования с оператором, см. 43
  • Аренда и лизинг офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику
  • Эта группировка включает:

— прокат и аренду офисных машин и оборудования без оператора: вычислительной техники и вспомогательной вычислительной техники, копировально-множительных машин, пишущих машин и машин для обработки текста, бухгалтерских машин и оборудования: кассовых аппаратов, электронных калькуляторов и т.п., офисной мебели

  1. Аренда и лизинг офисных машин и оборудования
  2. Аренда и лизинг вычислительных машин и оборудования
  3. Аренда и лизинг водных транспортных средств и оборудования
  4. Эта группировка включает:
  5. — прокат и аренду водных транспортных средств и оборудования без оператора, включая торговые и прочие суда
  6. Эта группировка не включает:
  7. — прокат и аренду водных транспортных средств и оборудования с оператором, см. 50;

— прокат прогулочных катеров, см. 77.21

  • Аренда и лизинг воздушных судов и авиационного оборудования
  • Эта группировка включает:
  • — прокат и аренду воздушных транспортных средств без экипажа, включая самолеты и воздушные шары
  • Эта группировка не включает:
  • — аренду воздушных транспортных средств с оператором, см. 51
  • Аренда и лизинг прочих видов транспорта, оборудования и материальных средств, не включенных в другие группировки
  • Эта группировка включает:
  • — прокат и аренду прочего автомобильного транспорта и оборудования, без оператора, используемых как промышленные средства производства: двигателей и турбин; станков, горного и нефтепромыслового оборудования, профессиональной радио- и телевизионной аппаратуры и аппаратуры связи, оборудования для производства кинофильмов, контрольно-измерительной аппаратуры, прочих машин и оборудования научного и промышленного назначения;

— прокат и аренду сухопутных транспортных средств с оператором (кроме автомобилей): мотоциклов, автофургонов и прицепов для жилья и т.д., железнодорожного транспорта

  1. Эта группировка также включает:
  2. — аренду жилья и офисов;
  3. — аренду животных (например, стад, скаковых лошадей);
  4. — прокат и аренду контейнеров;
  5. — прокат и аренду поддонов
  6. Аренда и лизинг прочих сухопутных транспортных средств и оборудования
  7. Аренда и лизинг прочего автомобильного транспорта и оборудования
  8. Аренда и лизинг железнодорожного транспорта и оборудования
  9. Аренда и лизинг прочих машин и оборудования, не включенных в другие группировки
  10. Аренда и лизинг двигателей, турбин и станков
  11. Аренда и лизинг горного и нефтепромыслового оборудования
  12. Аренда и лизинг подъемно-транспортного оборудования
  13. Аренда и лизинг профессиональной радио- и телевизионной аппаратуры и аппаратуры связи
  14. Аренда и лизинг контрольно-измерительной аппаратуры
  15. Аренда и лизинг приборов, аппаратов и прочего оборудования, применяемого в медицинских целях
  16. Аренда и лизинг торгового оборудования
  17. Аренда и лизинг прочих машин и оборудования научного и промышленного назначения
  18. Аренда и лизинг племенных сельскохозяйственных животных

Пояснения и уточнения

Сдавать недвижимость внаем предприниматель имеет право:

  • как ее собственник;
  • по договору или за вознаграждение (посреднические услуги);
  • в субаренду.

Сдаче в аренду подлежит любая недвижимость:

  • квартиры;
  • комнаты;
  • нежилые помещения (складские, производственные, торговые и др.);
  • офисы или рабочие места;
  • многоквартирные дома;
  • гаражи и др.

Новый подход к ведению бизнеса аренды и субаренды – сдача внаем не офисов полностью, а отдельных рабочих мест. Можно снять:

  • полностью оборудованное рабочее пространство на длительный срок;
  • офисное помещение (учебную комнату, помещение для переговоров, кабинет, класс и т.п.) на короткое время для решения определенной задачи.

Сдавая недвижимость в аренду, бизнесмен может взять на себя и управление этим процессом, то есть своевременное взимание арендной платы и контроль над коммунальными платежами съемщика.

Правовая составляющая оформления договора аренды не входит в этот вид бизнеса. Также к управлению арендой не относится организация коммунальной деятельности – уборки, охраны, вывоза мусора, обслуживания лифтов и пр.

До 2017 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *