Как проверить юридическую чистоту квартиры: нормы права, полезные советы и рекомендации

Покупка квартиры – это не только выбор комфортабельности и технических параметров, но и проверка всей документации на предмет подлинности, а также принятие во внимание других нюансов. Сложности, в основном, возникают при юридическом оформлении сделки.

В статье рассмотрим, какие документы покупателю необходимо проверить по квартире на рынке вторички и первичного жилья, можно ли сделать это самому, в частности, где и как самостоятельно «пробить» историю жилья через интернет, чтобы убедиться в отсутствии проблем.

Понятие юридически чистой недвижимости

Юридическая чистота квартиры – это отсутствие препятствий в процессе сделки, которые могут повлиять на ее законность, с последующим оспорением решения в суде третьими лицами. Другими словами, юридическая чистота подразумевает подлинность всех документов, которые предоставляет продавец для заключения договора купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

• законность планировки;
• наличие долгов за коммунальные услуги;
• аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
• судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
• наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
• правовая репутация и полномочие продавца;
• достоверность и подлинность документации.

Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?

Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы для покупки квартиры нужно попросить продавца предъявить для проверки:

1. Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
2. Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
3. Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
4. Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
5. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.

Более расширенную информацию можно получить из расширенной выписки из ЕГРН на квартиру.

Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади.

О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.

Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?

Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.

Что можно самостоятельно узнать через интернет?

Через всемирную сеть можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росеестра (https://rosreestr.ru/site/) и перейти в раздел «Физическим лицам». В данном разделе можно оставить заявку на выписку из ЕГРН, причем это может сделать не только продавец, но и покупатель.

Про то, как проверить квартиру на сайте Росреестра и на других интернет-ресурсах, мы писали тут.

Изучение договора купли-продажи

Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.

Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).

Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание.

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

• Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
• Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

1. Форму договора по продаже жилья.
2. Проектную документацию.
3. Выписку из реестра на здание.
4. Инвестиционный контракт.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
6. Разрешение на строительство.
7. Учредительные документы застройщика.

Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

• Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.
• Об особенностях покупки квартиры в новостройке говорится в этом материале.
• Как найти планировку квартиры по адресу
• Смотрите видео о том, как проверить новостройку и застройщика на надежность, а также на что обратить внимание перед покупкой квартиры в новом доме:

Проверка новостройки застройщика на надежность

Как правильно изучить документы?

Визуальный осмотр предоставленной вам документации для покупки квартиры считается недостаточным. Чистоту сделки проверяют, только убедившись в подлинности и достоверности документов. Требуйте предоставления вам только оригиналов документации. Придерживайтесь следующих критериев при проверке документов:

• Все свидетельства должны иметь степени защиты (водяные знаки, гербы).
• Наличие штампов, печатей и подписей в нужных разделах.
• Документы не должны содержать помарок, исправлений.
• Данные продавца должны быть одинаковы во всех документах.

Далее:

1. Сделайте копии всех представленных вам документов.
2. Сделайте запрос документов на квартиру в Росреестре и сверьте их с представленными вам.
3. Уточните репутацию продавца. Для этого пообщайтесь с должностными лицами, выдававшими документы, нотариусом, заверявшим бумаги, а также соседями продавца.
4. Проверьте срок действия доверенности доверенного лица, уточнив – не была ли она отозвана.
5. Проверьте свидетельство о заключении (расторжении) брака.
   Важно! Требуйте предоставить письменное соглашение супруга на продажу квартиры, которое должно быть нотариально заверенное.
6. Обращайте внимание на срок действия всех документов.
7. Проверьте оплату всех коммунальных услуг за предыдущие месяцы (как минимум за полугодовой период).

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Как проводят проверку риелторы?

Риэлторы – это юридически «подкованные» люди, специалисты по проведению различных сделок с недвижимостью. Данные специалисты проведут все действия, описанные выше в статье, грамотно изучат все документы, проверят их на соответствие и подлинность.

Риэлторы понимают, где в документах существуют несоответствия, как разрешить спорную или подозрительную ситуацию и куда следует обратиться в случае их возникновения. В подавляющем большинстве случаев, риэлторы знают способы, которыми пользуются мошенники, и не допустят таких действий в отношении покупателя (как произвести сделку без риэлтора?).

После проведения всех проверок, риэлтор составляет отчет для покупателя, в котором он указывает все выявленные несоответствия и недостатки, с указанием дальнейших действий.

Цена услуг специалистов

Сумма напрямую зависит от масштаба проверки и может варьироваться в пределах от 10 до 30 тысяч рублей. Если вы никогда не сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости, то лучший вариант – это заплатить опытному юристу или риэлтору, который выполнит все проверки, а также поможет решить различные вопросы юридического характера, тем самым обезопасив вас от возможных рисков.

Риски и способы себя обезопасить

Обратите внимание! Чем глубже вы узнаете историю приобретаемой недвижимости, тем меньшими будут ваши риски.

Рассмотрим самые рискованные ситуации при оформлении квартиры в собственность:

1. Квартира собственнику досталась по завещанию. В данном случае на определенную долю могут претендовать ближайшие родственники, даже если они не были указаны в завещании. Например, нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, а также супруг умершего, который по закону имеет право на половину собственности. Чтобы обезопасить себя от различных споров, требуйте от продавца прописать в договоре купли-продажи обязательство решения различных споров.
2. Продавец стал собственником по наследству. Данный случай не особо отличается от предыдущего, так как в нем фигурируют все те же лица – потенциальные наследники на определенную часть недвижимости. Из практики видно, что наследованная недвижимость очень редко становится объектом мошенничества, но не стоит усыплять свою бдительность, а лучше все тщательно проверить перед покупкой, очертив возможных претендентов на квартиру.
3. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования. Данный способ менее рискованный, чем два предыдущих, так как квартира еще не имела хозяев, то есть не будет никаких претендентов на квадратные метры площади из числа родственников продавца. Здесь важна проверка всей документации застройщика или инвестора (описание документации находится выше в статье).
4. Квартира досталась собственнику в дар. Сделка с такой квартирой включает в себя стандартные риски, связанные с правом наследования долей жилплощади родственниками, передавшего в дар квартиру. Акцентировать свое внимание стоит на следующие факты:
   • передавший в дар квартиру – это пожилой человек;
   • даритель передал квартиру накануне своей смерти;
   • даритель и продавец не являются родственниками.

Все эти факты должны насторожить покупателя, так как в подаренной квартире чаще всего живут сами, не выставляя ее на продажу.

Помните – чем больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск возникновения негативной ситуации в плане чистоты сделки.

Заключение

Внимательно изучайте представленные вам документы, следуя инструкции, описанной в этой статье, и вы обезопасите себя от мошеннических действий со стороны продавца.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой: чек-лист от ДомКлик

Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость.

Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно. Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание.

✅ Паспорта собственников

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание

• Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
• Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
• Срок действия паспорта
• Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником

✅ Документ-основание права собственности на квартиру

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.

На что обратить внимание

• Данные участников сделки
• Адрес квартиры
• Площадь недвижимости
• Существенные условия договора

✅ Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

• Количество собственников
• Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
• Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку

✅ Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

На что обратить внимание

• Дата оформления
• Нотариальное заверение
• Данные супругов

✅ Справка о зарегистрированных лицах

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание

• Число прописанных
• Есть ли несовершеннолетние в их числе 

✅ Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание

• Дата последнего платежа
• Отсутствие долгов
• Показания счетчиков

✅ Справка об остатке на пенсионном счете

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.

Общие правила

1. Требуйте оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных.
2. Задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться.

3. Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения.

Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой ДомКлик «Юридическая проверка».

Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.

Скачать чек-лист по проверке квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

gpointstudio/Fotolia

1. Прежде всего обратите внимание на цену

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).

До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.

Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.

В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.

Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна.

На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими».

Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере.

Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого.

Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.

По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.

Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.

От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.

Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.

Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.

При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.

С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.

В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

• Не пропустите:
• Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
• 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
• Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
• 7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

25 пунктов юридической проверки квартиры перед покупкой

Всем привет, друзья! Клиенты и подписчики постоянно задают мне вопрос: «Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?». Вопрос очень интересный, т.к. сегодня подобные услуги оказывают многие юристы и агентства недвижимости. Но проверка у тех или иных специалистов может существенно отличатся как по объему, так и по качеству и стоимости. В большинстве случаев проверка носит весьма посредственный характер, и сделана с единственной целью – «заработать лёгкие деньги». И для того, чтобы вы смогли оценить работу своего юриста/риэлтора, необходимо знать хотя бы примерный перечень того, что нужно исследовать перед приобретением объекта недвижимости.

Поэтому сегодня я решил поделиться с вами чек-листом по базовой проверке юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры.

Почему «базовой»? Потому что зачастую возникают вопросы, которые нужно изучать более подробно, и учесть все возможные варианты в данной статье будет непросто, т.к. текст получился бы ну очень длинный.

Искренне надеюсь, что эта информация будет для вас полезной. Поехали!

1. Описание объекта

Необходимо проверить соответствие параметров квартиры, указанных в выписке ЕГРН, правоустанавливающим документам. Любые несовпадения могут быть как простой технической ошибкой, так и причиной для серьезных опасений по поводу подлинности представленных продавцом документов.

2. Обременения, аресты, запреты

Внимательно изучите выписку ЕГРН на предмет подобных ограничений, они могут быть как основанием для приостановки государственной регистрации вашей сделки, так и неприятным сюрпризом для дальнейшего пользования и распоряжения квартирой в случае, если сделку всё же зарегистрируют.

3. Наличие особых отметок

В 2017 году произошло слияние двух информационных баз – ГКН и ЕГРП. В итоге получился ЕГРН, которым мы сейчас и пользуемся. При их объединении, в случае расхождения информации, в разделе «особые отметки» данным присваивался статус «актуальные незасвидетельствованные».

Это означает, что в государственном кадастре недвижимости имели место какие-либо изменения, которые не были отражены в ЕГРП. Поэтому, если по итогам проверки в выписке ЕГРН вы увидите подобные отметки, рекомендую до заключения сделки разобраться, о каких именно изменениях идет речь в вашем случае.

При чем, указанную информацию может получить только собственник недвижимости.

4. Наличие заявлений о правопритязаниях

Наличие подобных сведений в выписке ЕГРН означает, что в данный момент в Росреестр представлено заявление о совершении каких-либо регистрационных действий в отношении квартиры. Если это не ваша сделка, то настоятельно рекомендую отказаться от заключения договора купли-продажи до выяснения всех обстоятельств.

5. Регистрация без согласия третьего лица

Все варианты опять же освещать не буду. Рассмотрим самый распространенный случай. Все мы знаем, что квартиру, приобретенную в браке, можно продать только с согласия супруга. Есть и исключения, но пока не будем о них.

Так вот, Росреестр может зарегистрировать переход права и без этого согласия, но в данном случае в ЕГРН вносится информация о совершении указанной сделки без согласия третьего лица, т.е. супруга продавца.

Приобретать такую квартиру рекомендую только после того, как собственник получит и предоставит вам нотариальное согласие супруга или супруги продавца, у которого он приобретал объект недвижимости.

6. Заявление о невозможности регистрации без личного участия

Если выписка ЕГРН содержит подобную информацию, а квартиру Вам пытаются продать по доверенности, от сделки стоит отказаться. Ни к чему хорошему это не приведет.

7. Изъятие объекта для государственных и муниципальных нужд

Подобные сведения также вы сможете найти в выписке ЕГРН. Их наличие – повод отказаться от сделки купли-продажи недвижимости, т.к. в регистрации перехода прав Росреестром будет отказано. А в худшем случае, регистрация пройдёт успешно, и в скором времени недвижимость перейдёт во владение и пользование государства.

8. Принадлежность к объектам культурного наследия

И снова обращаемся к выписке ЕГРН. Покупателю важно понимать, какие ограничения могут быть связаны с пользованием помещением, особенно в случае, если дом является культурным наследием. Например, в некоторых домах, нельзя ставить кондиционеры, где-то нельзя менять окна, и т.д.

9. Сведения о сносе дома

В скором времени сведения о сносе объектов недвижимости, их аварийности планируют вносить в реестр недвижимости, т.е. информация будет общедоступной и систематизированной, и получатель выписки сможет оперативно с ней ознакомиться. Но пока проверить это можно на сайте соответствующего муниципалитета в списке домов, подлежащих сносу.

10. Сведения о признании дома аварийным

По аналогии с предыдущим пунктом, необходимо найти и изучить утвержденный органами власти список домов, признанных аварийными.

11. Банкротство продавца

Если продавец «банкрот», то сделка по продаже недвижимости, совершенная в течение 5 лет до момента признания продавца несостоятельным, находится под угрозой.

Суд может признать её недействительной по заявлению конкурсного управляющего.

Проверить эти сведения вы можете на официальном сайте арбитражного суда в «картотеке арбитражных дел», а также на портале «Коммерсантъ» в соответствующем разделе.

12. Сведения об исполнительных производствах

Наличие у собственника долга более 300 000 рублей может привести к банкротству. Последствия мы уже разобрали в предыдущем пункте. Посмотреть непогашенные задолженности собственника вы можете на портале федеральной службы судебных приставов.

13. Судебные разбирательства в отношении продавца и его недвижимости

Внимательно изучите наличие судебных дел в отношении собственника и его квартиры. Сделать это можно на сайте районного суда по месту регистрации собственника, а также по месту нахождения объекта недвижимости. Наличие судебных исков – это повод не спешить с выходом на сделку. Рекомендую подробно разобраться в данной ситуации и оценить возможные риски.

14. Действительность паспорта продавца

Проверить действительность паспорта любого гражданина вы можете на сайте МВД РФ. Регистрация сделки, с использованием недействительного паспорта, будет приостановлена. В худшем случае сделку зарегистрируют, и впоследствии она может быть признана недействительной.

15. История переходов права собственности

Проверка истории квартиры очень важна, т.к. она даст вам представление о том какие риски и на каком этапе существования объекта могли быть.

Исходя из этого, вы сможете точнее определить список дополнительных проверок, а также перечень документов, которые необходимо запрашивать у владельца.

Проверить указанные сведения вы можете, заказав выписку об истории перехода прав на объект недвижимости.

16. Расчеты по предыдущим сделкам

Запросите у собственника документ, подтверждающий финансовые расчёты по предыдущей сделке. Это может быть либо расписка, либо платежное поручение, или иной документ, заверенный банком. Отсутствие у продавца такого документа весьма опасно для покупателя, особенно, если квартира приобреталась менее 3 лет назад, т.е. до истечения общего срока исковой давности.

17. Зарегистрированные в квартире лица

Запросите у продавца выписку из домовой книги, из которой вы увидите, кто в настоящее время зарегистрирован в объекте недвижимости.

Все зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учета до заключения сделки купли-продажи квартиры. В противном случае вы приобретаете квартиру, право пользования которой имеют третьи лица.

Выписать их можно принудительно через суд, но это займет много времени.

18. Наличия лиц, сохраняющих право пользования квартирой

Запросите у продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Изучив её, вы можете выявить наличие лиц, временно снятых с регистрационного учета. Например, граждане, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных, имеют право вновь зарегистрироваться в проверяемой квартире.

19. Режим имущества супругов на момент приобретения и отчуждения объекта

Квартира была приобретена в период брака? Запросите у продавца нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, либо брачный договор, регулирующий правовой режим имущества супругов. В противном случае существует риск признания сделки недействительной по иску супруга продавца.

20. Проверка продавца на предмет постановки на учет в ПНД и НД

Данную тему я подробно описывал в статье о дееспособности продавца. Суть в том, чтобы собственник предоставил справки из указанных диспансеров. Напоминаю, что совершение сделки гражданином, признанным судом недееспособным, влечет за собой риск признания её недействительной.

21. Долги по оплате коммунальных услуг и взносам за капитальный ремонт

Запросите у собственника документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Да, по закону, ответственность за неоплату коммунальных услуг несет предыдущий собственник.

Но зачастую управляющим компаниям этот факт не известен или же просто мало интересен, и они подают иски на текущего владельца квартиры. Что касается капитального ремонта, тут ситуация другая.

Ответственность за неоплату предыдущих взносов будет нести уже новый собственник.

22. Перепланировка

Запросите у собственника технический паспорт помещения. Сравните его с информацией, указанной в выписке ЕГРН и правоустанавливающих документах, а также соответствие с фактическим состоянием квартиры.

Так вы сможете убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки. Напоминаю, что покупка квартиры с незарегистрированной перепланировкой чревато потерей большого количества времени и денег в дальнейшем.

23. Проверка адреса на массовость

В квартире помимо физических лиц могут быть также зарегистрированы и юридические лица. Чтобы избежать подобного сюрприза, проверьте адрес на массовость на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

24. Причастность к экстремистской или террористической деятельности

Если гражданин состоит в соответствующем списке, то возможна блокировка банком денежного расчёта по сделке с недвижимостью. Проверить эту информацию вы сможете на официальном сайте Росфинмониторинга.

25. Доверенность

Если квартиру вам продают по доверенности, обязательно проверьте этот документ на подлинность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также не будет лишним связаться с нотариусом, который оформил доверенность, и уточнить информацию о полномочиях и доверенных лицах, указанных в документе.

Дистанционное сопровождение сделок с недвижимостью по всей России.

• Официальный сайт
• Стоимость
• Отзывы Клиентов
• Тел: 8 (495) 015-71-59
• Email: info@kuranakov.ru

Особенности проверки квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры ее обязательно нужно проверить на юридическую чистоту. Это необходимо, чтобы избежать проблем в будущем, чтобы была уверенность в том, что квартиру или дом не заберут, оплаченные средства не исчезнут.

Поэтому перед сделкой необходимо выяснить следующие факторы:

• количество собственников жилья, согласие на продажу должно быть у каждого члена семьи;
• нет ли ограничений. Возможно, квартира собственника находится в кредите или в залоге перед третьим лицом;
• если в помещении делали перепланировку, она должна быть зафиксирована в техническом паспорте. В противном случае такая процедура сделана незаконно;
• долги за коммунальные услуги. В документах на передачу квартиры необходимо указать показания счетчиков, чтобы оплачивать свою часть.

Особенности проверки квартиры

Чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, есть определенный список документов, который помогает определить соответствие сделки правилам закона;

• выписка из ЕГРН про объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН про права и основные характеристики недвижимости;
• паспорт;
• технический паспорт;
• справка об отсутствии долга;
• выписка из домовой книги.

Полную проверку можно провести самостоятельно, но более удобно заказать услугу онлайн на сайте https://dominfo.ru/proverka-kvartiri. Здесь по многим пунктам можно сразу определить, мошенник перед вами или нет.

Получение выписки из ЕГРН

Сделки фиксируются Росреестром, а все записи идут в ЕГРН. Частично данные находятся в общем доступе. Они могут быть предоставлены любому человеку. Выписку про объект недвижимости может заказать любым способом продавец и покупатель:

• необходимо обратиться в Россреестр;
• отправить почтовый запрос;
• сделать обращение в МФЦ.

Также можно заказать выписку из ЕГРН онлайн на сайте https://dominfo.ru/vypiska-egrn.

Какие факторы должны насторожить покупателя:

• в документах указана разная информация. Например, в техпаспорте одни цифры площади помещения, а в выписке ЕГРН другие;
• квартира продавалась несколько раз. Лучше проверить каждую сделку, одна из них может быть незаконной;
• квартира продается через доверенное лицо, собственник не принимает участие в сделке. Часто родственники могут оспаривать такую сделку.

Особенности сервиса «Доминфо»

Чтобы избежать многих неприятных ситуаций, лучше обратиться к специалистам онлайн-сервиса «Домифно», подробности о котором вы найдете на сайте https://dominfo.ru. Он поможет сделать проверку квартиры по 27 параметрам. Этот сайт создан профессиональными юристами, которые знают все подводные камни сделок. Важно, что на сервисе доступны даже черные списки и ФИО владельцев, которые были замечены в незаконных сделках. Поэтому лучше доверить проверку на юридическую чистоту сервису «Доминфо».